부린이를 위한 부동산 용어 정리 1편 (주택담보대출 용어 LTV, DSR, DTI)

안녕하세요 [지들정]입니다.

최근 부동산 청약 및 정부의 부동산 규제,

그리고 대출 제한 등

여러가지 이슈가 많은데

사실 저 포함 부린이들은 이러한 얘기들 중

여러 용어들로 인해 혼란만 오고 있을거라 생각이 듭니다.

 

 

사실...설명을 들어도 알아듣기가 쉽지가 않네요~!

그래서 부린이 입장에서 생각을 해서

다시 알아보기 쉽게 설명을

해보도록 하겠습니다~!! ㅋㅋ

부족하거나 모자란 부분들은

댓글로 남겨주시면 너무너무 감사드려요!!!

 

---

>> 대출관련 중요 용어 3대장 <<

LTV, DTI, DSR

 

여러분들이 찾아보면서 청약 및 부동산 관련 기사나 글을 보면

가장 많이 보는 단어일텐데 대출을

알아보기 위해 필요한 단어들입니다.

하나씩 설명해볼게요~!

 

LTV : Lone to Value Ratio

(주택담보인정비율)

 

한글로 적어둔 말이 더 어려워보이네요...ㅋ

"LTV는 주택을 담보로 얼마나 돈을 빌릴 수 있나"

를 나타내는 단어입니다.

※ 담보 : 돈이나 어떤 물건을 받기 위해

가진 물건을 맡기는 것

 

예를 들면~!

5억원 정도의 집을 구매하려는데

LTV가 60%라면

5억 x 0.6 = 3억

즉, 3억의 금액을 대출 받을 수 있다는 얘기입니다.

 

그런데 요즘 투기과열지구 및 투기지역에서

9억원 초과한는 집에 대해서 대출을 규제한다고

뉴스를 보셨나요??

이런 곳에서는 LTV계산이 어찌 되냐면

 

ex)

투기과열지구 11억 주택 대출한도

9억x0.4 + 2억x0.2 = 4억

 

즉, 9억원까지는 LTV 40%까지

9억 초과분에 대해서는 LTV 20%까지

대출을 해주는 것입니다.

15억이 넘는 집은 아예 대출이 안나와요~!

 

 

그러면 집의 가치는 어디서 보느냐? 

보통은 [KB부동산]의 시세를 통해서 확인할 수 있습니다.

 

---

DTI : Debt to Income

(총부채상환비율)

 

※ 부채 : 빚

DTI는 연간 내가 버는 수익에서

지금까지 은행이나, 카드 등 대출을 받아 생긴

[빚의 원금과 이자(원리금)] 를 갚는 값의 비율이

얼마인지를 나타내는 겁니다~!

그래서 이 DTI를 간단히 정리하면

"내가 대출을 받으려고 하는데 대출받으려고 하는

금액대비 내 소득이 적합한가?"

이거입니다.

 

이 DTI가 왜 대출을 받는데 필요하냐~!!

아주 쉽게 예를 들어볼게요~!

1번	2번
1번 : 연봉 5천만원, 신용대출 원금 및 이자 월 150만원, 기타대출이자 월 20만원	2번 : 연봉 3천만원, 신용대출 원금 및 이자 월 150만원, 기타대출이자 월 20만원
DTI = 연간 총 이자 / 연간소득 = (150만원+20만원)x12개월 / 5000만원 x 100 = 40.8%	DTI = 연간 총 이자 / 연간소득 = (150만원+20만원)x12개월 / 3000만원 x 100 = 68%

 

이 두 사람 중 누가 더 빚을 잘 갚을까요????????

당연히 1번일 겁니다. 돈을 많이 버니까요~

내 소득이 많으니 대출을 받아도

갚을 능력이 된다는 것이죠.

하지만 2번의 경우는 빚에 허덕이면서 갚고

돈이 없을 때는 갚지 못하겠죠??

 

은행의 입장에서는 2번보다는 1번인 사람에게

대출을 해줄 수 있을 겁니다.

즉, 사람들의 무분별한 대출을 막을 수 있는

수치라고 보면 될거같아요~!

 

여기서 두사람의 DTI값을 보면 

2번이 더 크죠??

결국 본인 DTI값은 낮을 수록 대출받기 유리합니다.

반대로 은행에서 기준을 잡은

DTI 값은 높을 수록 좋죠.

 

DTI는 연봉이 높던가

혹은 대출을 얼마나 적게 받아놨는가에 따라

낮아질 수 있습니다.

---

DSR : Debt Service ratio

(총체적상환능력비율)

 

자 이제 마지막~! DSR은 머냐~

DTI의 확장판이라 생각하시면 됩니다.

대출의 원금 및 이자 뿐만 아니라~!!!

자동차 할부금, 신용카드 미결재분, 학자금 대출 등등

여러가지 빚들을 다 포함했을 때의 비율입니다.

 

예로들면

연봉 5000만원인 사람이 원리금과 자동차 할부금

평균 카드값 등 계산했을때

월 300만원의 갚아야할 돈이 생긴다면

DSR 값은

(300만원 x 12개월) / 5000만원 x100 = 72%

 

즉, DSR 값은 72%입니다. (이정도면 대출 절대 안돼요..ㅋ)

DSR 값도 DTI처럼 본인 값이 낮아야 대출받기 유리합니다.

 

---

이제 여기까지 용어는 정리가 된거 같고~! 

그렇다면 LTV, DTI, DSR이 어떻게 대출받는데

적용이 되는지 예시를 통해 알아볼게요.

(계산을 어렵게하지 않게 이자는 0%로 계산할게요)

 

예시 (직장인)

연봉 3000만원, 사야할 집 6억,

월 갚아야할 대출원리금 50만원

LTV 40%, DTI 40%까지

 

계산 1 : 6억 x 0.4 = Max 2.4억 (30년상환)

= 월 원금 666,666원

 

계산 2 : 직장인 현재 DTI =

(50만원 x 12개월) / 3000만원x100 = 16%

 

계산 3 : 규제 DTI 40% = 

((50만원 + X) x 12개월) / 3000

X = 50만원

 

계산 4 : 추가로 월 원리금이 50만원까지

추가가 가능하므로 Max 2.4억까지는 대출 불가

그러므로 DTI 기준 계산하면

50만원 x 30년 x 12개월 = 1억 8천만원

 

총 대출을 받을 수 있는 금액

1억 8천만원

 

---

이거는 진짜 알아듣기 쉽게하기 위해서...이렇게 계산을 한거에요~!

그냥 진짜 이런 느낌이구나 참고만하시면 돼요.

이걸 믿으시면 안됩니다...

(이자도 포함안되어있고 보통 이렇게 계산안돼요,,,ㅋ)

 

그래서 부동산계산기라는게 있는데

아래 링크로 들어가면 알아볼 수 있습니다.

 

>>부동산계산기<<

 

그리고 DSR값은 투기지역 및 투기과열지구의

시가 9억원 초과 주택에 대해

DSR을 보통 적용합니다.

그래서 더 대출받기기 쉽지가 않죠.

그래서 그때는 DTI 대신 DSR을 넣으시면 됩니다.

여기까지 정리가 된거 같은데....

긴 글 읽어주셔서 감사하고 

언제나 잘못된 정보가 있다면

댓글로 알려주세요~! 저도 알아가는 부린이입니다.

감사해요~!